Gesendet von Bauassessor am 15 Dezember, 2014 um 09:16:17:
Antwort an: Abstandsflächen nicht eingehalten posted by Werblutschi am 12 Dezember, 2014 um 21:03:25:
Hallo,
also, zunächst einmal wird ihr Nachbar seine Forderungen gegen Sie durchsetzen (mit guten Aussichten auf Erfolg), da Sie letztlich der Eigentümer des Grundstücks und der Immobilien sind.
Sie können dann versuchen, den Schaden "weiterzureichen", da Sie sie nicht verursacht haben.
Nach meiner Einschätzung sehe ich einen großen Teil der Schuld beim Architekten, da er ihnen einen genehmigungsfähigen Eingabeplan vorlegen sollte, was er eigentlich nicht gemacht hat.
Eine weitere Schuld sehe ich aber auch beim zuständigen Amt, da die nicht ihrer Pflicht nachgekommen sind, die Bauunterlagen korrekt zu prüfen. Hätten die den Plan korrekt geprüft, hätten sie festgestellt, dass ihr Vorhaben so nicht genehmigungsfähig ist - und ihr Architekt hätte neu planen dürfen.
Den Generalunternehmer halte ich nur für begrenzt schuldig, da er einen genehmigten Eingabeplan vorliegen hatte - er musste also davon ausgehen, dass er so bauen darf.
Ich bin allerdings auch nicht so bewandert darin, was im Detail der Prüfauftrag von Bauaufsichtsbehörden ist. Die Einhaltung von Abständen gehört in jedem Fall dazu, ob aber auch die Überprüfung der Grundstücksneigungen und Oberkantenhöhen dazugehören, weiß ich nicht.
Gruß,
Bauassessor
: Hallo liebe Leute,
: wir wollten gerne einmal euere Meinung zu einem Problem hören, welches wir beim Hausbau haben.
: Zur Vorgeschichte:
: Vor knapp einem Jahr haben wir ein Grundstück gekauft. Dieses wurde von einer Maklerfirma angeboten, die uns gesagt hat, dass Sie uns nur das Grundstück verkaufen, wenn wir das Haus von diesen Herrschaften planen (projektieren) lassen. Die Planung würde von den gleichen Leuten ausgeführt werden, nur unter einer zweiten Firma, die ein Panungsbüro darstellte. Hierzu wurde uns vor dem Notartermin ein Projektierungsvertrag vorgehalten, den wir unterschreiben mussten. Dass hierdurch gegen das Kopplungsgesetz verstoßen wurde, haben wir mittlerweile auch erfahren müssen. Die Projektierung umfasste eigentlich nur die Grobplanung, sowie die Beauftragung eines Architekten für die Erstellung der Eingabeplanung und eines Architekten für die Erstellung der Entwässerungsplanung. Der Gesamtpreis für die Projektierung betrug 15.000€ in 3 Raten. Für die Eingabeplanung mussten wir zusätzlich 2000€ dem Architekten bezahlen. Im Endeffekt hat der Architekt für die gesamte Verantwortung sehr wenig Geld gesehen, aber haftet unserer Meinung nach für die Fehler, die er begangen hat.
: Nach Fertigstellung der Eingabeplanung haben wir den Projektierungsvertrag gekündigt und sind mit "nur" 9000€ Schaden davon gekommen. Ab diesem Zeitpunkt haben wir die genehmigte Eingabeplanung einem Generalunternehmer übergeben, der von hier an die Werkplanung bis zur Fertigstellung des Hauses übernommen hat. Das Planungsbüro hatte dem Architekten mündlich Höhenmasse von unserem Grundstück übermittelt, welche dieser dann ohne weitere Vermessungsarbeiten durchführen zu lassen in die Berechnung der Abstandsflächen zum Nachbarn verwendet hat. Das Grundstück fiel von der Straßenoberkante zum hinteren Nachbarn um ca. 2 Meter ab. Unser Architekt hat dem Planungsbüro geglaubt, und ist von lediglich 60 cm geschätztem Gefälle ausgegangen. Da das Grundstück des hinteren Nachbarn nach Aufschüttung unseres Grundstückes fast 2 Meter tiefer liegt, müsste unser Haus natürlich 2 Meter weiter weg von seiner Grenze entfernt stehen als das nun der Fall ist. Auf Deutsch gesagt, ist die Abstandsfläche zum Nachbarn nun ca. 1,50 m zu kurz.
: Der Architekt hat es für nur 2000€ nicht für nötig gehalten, sich vor Ort ein Bild vom Grundstück zu machen und aufgrund mündlicher Überlieferung falschen Angaben geglaubt, das Bauamt hat es ebenfalls nicht für nötig gehalten, sich ein Bild vor Ort von den Höhenunterschieden zu machen und hat den Bauplan so genehmigt und der Generalunternehmer hat das Grundstück bis zur Straßenoberkante aufgeschüttet und ohne genauer zu prüfen, die genehmigten Abstandsflächen zum Nachbarn übernommen und das Haus errichtet.
: Nun nimmt die Geschichte erst so richtig ihren Lauf!
: Der Nachbar ist erst nach Fertigstellung des Rohbaus zum Bauamt und hat sich beschwert, dass wir so hoch und nah an seiner Hecke gebaut haben und er sich nun in seiner Privatsphäre gestört fühlt, weil wir fast über seine 2 Meter hohe Hecke hinweg in sein Grundstück schauen können. Er ist der Meinung, dass er mehr Privatsphäre hätte, wenn wir die Aufschüttung des Geländeniveaus korrekterweise mit in die Berechnung der Abstandsflächen übernommen hätten. Folglich drohte er mit einem Baustopp, wenn wir nicht nach seinen Wünschen unsere Aussenanlagen gestalten. Er forderte sehr teuere Dinge, wie eine Sichtschutzmauer (Lärmschutz) von der Terrasse zu seiner Gartenseite, sowie die Herabsetzung der Wärmepumpe auf das Höhenniveaus seines Geländes (Lärmschutz) und vor allem, dass wir das aufgeschüttete Erdreich von unserem Haus bis zu seinem wieder entfernen, damit wir hinter unserem Haus nicht von draußen über seine Hecke schauen können. Herzu mussten unsere Fundamente unterfangen werden, damit das Haus nicht abrutschen könnte, da die Fundamente ja folglich freiliefen würden.
: Nach langen Diskussionen und Umplanungen hat er dann den neuen Bauplan erst unterschrieben und wir mussten ihn neu genehmigen lassen.
: Insgesamt sind uns für diese Außenarbeiten und den Umplanungen, sowie der erneuten Baugenehmigung zum fortfahren unseres Bauvorhabens Kosten in Höhe von ca. 18.000€ entstanden, die wir nicht mehr im Kreditrahmen übrig hatten.
: Nun zu unserer Frage:
: Wer trägt euerer Meinung nach wie viel Schuld und sollte sich zu wie viel Prozent an den Kosten beteiligen ?
: Weder derer Architekt, noch der Generalunternehmer sieht sich in der Schuld. Der Generalunternehmer sagt, dass der Architekt und das Bauamt schuld sind, und er lediglich sich an die Abstandsflächen gehalten hat. Und der Architekt sagt, dass das Planungsbüro ihm falsche Höhenmasse durchgegeben hat und er darauf vertraut hatte und dass der Nachbar ein Unmensch sei, da er so teurere Anforderungen gestellt hat. Außerdem seien auch wir schuld, da wir als Eigentümer unser Grundstück ebenfalls hätten kennen müssen. Er behauptet auch, dass er ohnehin nicht für viel Geld haftbar gemacht werden kann, da er für den Auftrag nur 2000€ bekommen hat und nicht wir ihn zur Planung des Hauses beauftragt haben, sondern das Planungsbüro lediglich eine Zeichnung der bereits vorgefertigten Eingabepläne gewünscht hat.
: Wir freuen uns auf Euere Antworten und fachkundigen Rat.
: Vielen Dank
: Liebe Grüße